在房屋合同纠纷中，承租东说念主拖欠房钱，有些出租东说念主会聘请停水停电的设施以督促承租东说念主支付房钱，可是，停水停电表率是否正当，在何种情形下使用则为合理正当，聚拢法律章程和国法实务，要区别不同的情形，不然可能组成违约，若给承租东说念主酿成示寂的，还要承担补偿包袱。

关联法条

《中华东说念主民共和国民法典》

第465条

照章建立的合同，受法律保护。

照章建立的合同，仅对当事东说念主具有法律握住力，但是法律另有章程的之外。

第526条

当事东说念主互欠债务，有先后实际规定，应起首实际债务一方未实际的，后实际一方有权拒却其实际肯求。先实际一方实际债务不安妥商定的，后实际一方有权拒却其相应的实际肯求。

第527条

应起首实际债务确当事东说念主，有真的凭据讲解对方有下列情形之一的，不错中止实际：

（一）蓄意景象严重恶化；

（二）升沉财产、抽逃资金，以隐敝债务；

（三）丧失生意信誉；

（四）有丧失轻视可能丧失实际债务才气的其他情形。

当事东说念主莫得真的凭据中止实际的，应当承担违约包袱。

第528条

当事东说念主依据前条章程中止实际的，应当实时陈述对方。对方提供恰当担保的，应当复原实际。中止实际后，对方在合理期限内未复原实际才气且未提供恰当担保的，视为以我方的步履标明不实际主要债务，中止实际的一方不错袪除合同并不错肯求对方承担违约包袱。

第563条

有下列情形之一的，当事东说念主不错袪除合同：

（一）因不可抗力甚至不成已毕合同标的；

（二）在实际期限届满前，当事东说念主一方明确暗示轻视以我方的步履标明不实际主要债务；

（三）当事东说念主一方徬徨实际主要债务，经催告后在合理期限内仍未实际；

（四）当事东说念主一方徬徨实际债务轻视有其他违约步履甚至不成已毕合同标的；

（五）法律章程的其他情形。

以抓续实际的债务为内容的不按时合同，当事东说念主不错随时袪除合同，但是应当在合理期限之前陈述对方。

第722条

承租东说念主无方正根由未支付轻视徬徨支付房钱的，出租东说念主不错肯求承租东说念主在合理期限内支付；承租东说念主过期不支付的，出租东说念主不错袪除合同。

典型案例

【案号】（2018）粤0303民初21715号

【案情简介】航运公司（出租东说念主）与黄鹤楼餐饮公司（承租东说念主）鉴识于2006年12月30日、2007年9月3日、2011年1月1日、2017年7月1日订立《房屋租借合同》，商定：航运公司将深圳市嘉宾路4025号的房屋以及航运总公司食堂，出租给黄鹤楼餐饮公司作酒楼使用，房钱逐月支付。且在合同中有商定“甲方为了收回租借房屋和追收拖欠房钱，有权遴选停电停水表率，且因甲方遴选关联表率而酿成的一切示寂由乙方自行承：过期两个月以上缴纳房钱、料理费、其他用度；利用租借房产进行犯罪行径，毁伤各人利益轻视他东说念主利益；私自更正租借房产结构或商定用途；私自将租借房产进行装修；私自将租借房产转租他东说念主等。”自2017年9月1日起，承租东说念主驱动拖欠房钱、水电费、物业料理费。出租东说念主屡次以书面及理论理论催告缴费。2018年7月16日出租东说念主发出《房钱催告函》，催告承租东说念主于收函之日起7日内支付拖欠用度，不然其有权袪除合同收回房屋。但承租东说念主未予恢复。2018年7月25日，出租东说念主向承租东说念主发送《对于袪除的函》。

【裁判根由】法院以为出租东说念主根据2017年12月订立的《房屋租借合同》，已实际了合理的出租东说念宗旨务；且两边合同中商定了在承租东说念主不实际义务的情况下，出租东说念主经合理催告，不错遴选停水停电表率以介怀出租权益接续受损。

【案号】（2019）甘01民终3506号

【案情简介】2016年12月31日，中移公司（出租东说念主）与卫生事业站（承租东说念主）订立《房屋租借合同》，商定：中移公司现将坐落在兰州市城关区，使用面积150㎡，出租给卫生事业站；租期一年，租借期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，房钱每季度交费（2、5、8、11月）。2017年12月31日合同期满后，两边未再续签合同。出租东说念主于2017年10月发出陈述，奉告承租东说念主合同期满后将收回租借的房屋。承租东说念主于2018年1月30日、4月18日、6月10日向中移公司出具《承诺书》，肯求中移公司在腾交房屋时期上赐与脱期，并鉴识承诺于2018年4月前、5月31日前、7月31日前搬离向中移公司交还房屋。2018年9月起，中移公司就卫生事业站承租的房屋停水停电，卫生事业站既未搬离涉案房屋又未缴纳房屋房钱，中移公司遂诉至法院。

【裁判根由】法院以为，中移公司是基于卫生事业站的请乞降作出的承诺，同意对腾退房屋的时期赐与脱期，并非同意卫生事业站接续租借使用房屋进行蓄意，两边在合同期满后并未建立不按时租借合同相关的合意。卫生事业站莫得按照承诺书向中移公司腾交房屋，一经组成严重违约，中移公司基于卫生事业站的严重违约步履，遴选的停水停电表率属于保重本身职权的方正步履，不属侵权步履，不组成侵权，且遴选的方正表率并未影响卫生事业站对房屋的泛泛使用和蓄意行径的开展，不成成为减少卫生事业站支付占用费的方正事由。

【案号】（2019）浙01民终4416号

【案情简介】2009年11月26日，农科院科技详细事业楼临时租借合同由浙江农科实业集团有限公司代理农科院（出租东说念主）与顾越明、于春华、郡富公司（承租东说念主）订立，两边商定郡富公司建立后再换取由郡富公司算作径直承租方的租借合同，天然郡富公司建立后农科院与郡富公司未再行订立租借合同，但临时租借合吞并直由农科院与郡富公司实际。2015年1月6日农科院与郡富公司订立备忘录后，郡富公司未按商定付清2010年8月1日至2011年7月31日历间、2013年11月1日至2014年12月31日历间的房钱，未支付过2015年1月1日以后的房钱。

【裁判根由】法院以为，农科院与郡富公司之间的租借合同相关正当有用，两边当事东说念主应按商定实际我方的义务。案涉临时租借合同并未对农科院的种种培训等东说念主员食宿及会务磋议行径招待安排的业务量进行商定，培训费和招待费的若干不成成为承租东说念主不交房钱的根由。承租东说念主见解出租东说念主于2016年10月对其公司断电断水，甚至其公司无法蓄意，因此暗示停水停电无法蓄意不应当支付的房钱。现承租东说念主认同欠出租东说念主水电费56.7万元，出租东说念主在承租东说念主一经拖欠水电费5个月的情况下，对承租东说念主进行停水停电属于哄骗先实际抗辩，故所酿成的遵守应由承租东说念主承担。

【案号】（2019）鄂0502民初2426号

【案情简介】2017年5月9日，丽骏公司（出租东说念主）与蓝桥公司（承租东说念主）订立《三峡文化天下商铺租借合同》，商定：丽骏公司将8301商铺出租给蓝桥公司；因蓝桥公司拒却实际或蔓延实际房钱义务逾越15天的，丽骏公司有权袪除本合同、充公实际约保证金，且有权向蓝桥公司见解毁伤补偿包袱等内容。2018年12月1日，承租东说念主驱动拖欠房钱、物业料理费等用度。因承租东说念主司未按期交费，出租东说念主2019年1月26日停水、停电。2019年1月30日，出租东说念主向承租东说念主投递《合同袪除陈述函》，载明：因蓝桥公司拒不实际房钱及物业料理费支付义务，欧博注册官网陈述袪除合同，请于7日内办露出除合同手续，补都欠款并搬离总计物品等内容。截止告状前，承租东说念主既未付款，亦未腾退商铺。

【裁判根由】法院以为，停水停电时代是否应支付房钱或商铺占用费，因《三峡文化天下商铺租借合同》商定了出租东说念主在遭逢徬徨支付房钱、物业料理费时可使用的独力施舍技艺，如袪除合同、充公践约保证金、罢手物业料理、变卖铺内存放货色、封门、强制计帐等，但不包含停水停电，故承租东说念主拖欠用度后，出租东说念主遴选停水停电的方式枯竭合同依据，承租东说念主对于不应支付停水停电时代的市集营销费、详细料理费的抗辩，本院赐与聘请。

【案号】（2019）粤01民终14441号

【案情简介】2015年6月25日，刘金洲（出租东说念主）与王玉龙（承租东说念主）订立《合同》，商定：出租给王玉龙房屋，租借期限从2015年6月25日至2025年2月28日。两边当事东说念主均阐发刘金洲于2018年2月2日对案涉步地遴选停水停电表率。2018年2月2日，王玉龙聘请EMS全球邮政特快专递方式、以广州市河汉区兴华路XX为收件东说念主地址向刘金洲邮寄《袪除合同陈述书》。刘金洲为讲解王玉龙的欠费情况，还提供以下凭据：刘金洲于2017年12月5日作出的致王玉龙的《2017年12月房钱，11月水电用度（王玉龙）》。

【裁判根由】法院以为，案件事实标明，出租东说念主于2018年2月2日对涉案步地遴选停水停电表率。阻抑2018年2月2日，承租东说念主徬徨支付2018年1月房钱尚未逾越一个月，出租东说念主对涉案步地遴选停水停电表率不具备方正性，出租东说念主要求充公租借保证金的见解不安妥合同商定。因此出租东说念主见解其无需返还租借保证金并支付利息，根由不建立，本院不予维持。

【案号】（2018）粤0306民初21436号

【案情简介】2016年9月1日，久德公司（承租东说念主）与升空公司（出租东说念主）订立《房屋租借合同》，合同商定：升空公司将位于深圳市宝安区沙井街说念蚝一岗头工业区涌南路84号A1栋的房屋出租给久德公司使用，每月10日前拜托房钱。2017年8月10日，久德公司、王永利、张怀军共同与升空公司订立《互助契约（A）》及《互助契约（B）》。承租东说念主自2018年8月驱动就寻找各式根由将涉案步地的物料、出产拓荒拉回上述出产地方，且自2018年2月驱动便一直坏心拖欠房钱等各项用度，经出租东说念主屡次催告亦未果。从2018年5月于今，出租东说念主长期不定时且未经出租东说念主预先领悟就私自停水停电。

【裁判根由】法院以为，对于承租东说念主诉请被告补偿因停电停水对其酿成的示寂。本院以为，从原告提交的对话灌音及微信聊天纪录可证实涉案房屋存在停电停水的情况，本院赐与阐发。承租东说念主诉求出租东说念主补偿示寂，愉快担举证包袱。承租东说念主未能提交凭据证实出租东说念主停电停水的具体时期、时长及酿成示寂的补偿畛域及数额，因此，对于承租东说念主诉请出租东说念主补偿因停电停水对其酿成的示寂的关联诉请，本院不予维持。

【案号】（2019）湘0104民初11079号

【案情简介】2017年12月19日，珀瑞公司（出租东说念主）与优努斯公司、杨志刚（承租东说念主）订立了《长沙珀瑞投而已理有限公司商铺租借合同》，商定珀瑞将店铺商铺出租给优努斯公司、杨志刚使用。之后，两边就2018年时代的房钱支付事宜发生纠纷，两边于2019年2月18日订立一份《契约》，载明：承租东说念主自2019年驱动按往常两边订立合同的租借用度泛泛缴纳相应的用度，并暗示两边须在2019年5月31日前治理完了2018年两边的合同纠纷，被告如有差额的租借费须沿路付清，在此时代，出租东说念主不得干预被告的泛泛蓄意。但之后，两边并未内容实际上述契约。自2019年1月1日起至2019年9月30日，承租东说念主剩余229,168元未再缴纳；自2018年4月起诡计至2019年9月30日止承租东说念主未缴纳的物业费为81,584元，出租东说念主遂诉至法院。

【裁判根由】法院以为，两边之间订立的《商铺租借合同》系两边当事东说念主的真的好奇钦慕好奇钦慕暗示，内容安妥法律章程，两边均应按商定实际。现出租东说念主向承租东说念主拜托了涉案房屋，承租东说念主应当按照商定支付房钱。对于承租东说念主见解的出租东说念主有停水停电的步履，故不应当诡计违约金的抗辩意见，因其未提交任何正当、有用的凭据赐与证实，故本院对此抗辩见解不予维持。

实务点评

跟着城镇化拓荒的股东，城市东说念主口越来越密集，在城市中的租借市鸠合，无论是生意租借如故住房租借，可供租借的房屋和需要租房的东说念主群在数目上存在强大的缺口，因此租借市集现在是典型的卖方市集（出租东说念主市集）。在这么的配景下，法律法例在设界说务时，会对出租东说念主的提议较多的要求，但也不一定意味着承租东说念主就不需要承担义务。对于在承租东说念主拖欠房钱的情况下，出租东说念主能否遴选停水停电表率，应具体问题具体分析。在承租东说念主欠租的情况下，出租东说念主是否不错径直遴选停水停电的表率呢？笔者以为，起首，应在租借合同中写明承租东说念主在欠租的情况下，出租东说念主享有对商户遴选停水停电的职权。其次，出租东说念主应提前预先以书面理论奉告将遴选的停水、停电表率，幸免给承租东说念主带来一刹示寂，以减小补偿风险。有一种较为格外的情况不安妥径直适用以上情形，等于承租东说念主和自来水公司、电力公司径直订立了水、电使用合同，此时承租东说念主用水、用电的职权受法律保护。此时，如果出租东说念主私自停水、停电酿成承租东说念主示寂的， 应该承担补偿包袱。

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在租借合同已提前袪除，或租借期出租东说念主已明确拒却续租的情形下，若承租东说念主仍占用出租物业出租东说念主遴选停水停电等保护性而表率并无不当。但为平缓起见，最佳在合同中相应商定，尤其是应明确商定出租东说念主可强制收回房屋，并商定在承租东说念主如未如期反璧出租物业的情况下，同期视为承租东说念主自动排除出租物业内的要总计拓荒和物品的总计权或使用权，出租东说念主有权自行处置该等拓荒和物品。鉴于此类强制表率的实操难度，可进一步商定出租东说念主可请公证东说念主员或该物业所在地的居委会、派出所、讼师等孤独第三方(至少2东说念主)对计帐物业的全经过进行公证或见证。同期留神，可商定在承租东说念主蔓延支付房钱、出租东说念主又不但愿袪除合同的情况下出租东说念主亦可遴选停水停电表率。

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